A partir de 2026, os rendimentos com aluguéis passarão a ser tributados de maneira diferente. Além do Imposto de Renda, a nova legislação prevê a aplicação de dois novos tributos: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Esses tributos, que fazem parte da estrutura da Reforma Tributária, incidem sobre serviços prestados, incluindo a locação de imóveis, quando se tratar de pessoa física com alta renda de aluguel ou com múltiplos imóveis alugados.
A medida busca aumentar a formalização e ampliar a base de arrecadação do sistema tributário nacional.
Por que essa nova tributação foi criada?
A Receita Federal estima que bilhões de reais deixam de ser arrecadados anualmente por falta de fiscalização sobre a renda obtida com aluguéis.
Além disso, a complexidade do sistema anterior, com múltiplos impostos e exceções, incentivava a informalidade. A Reforma Tributária foi construída para simplificar o sistema, torná-lo mais eficiente e reduzir brechas.
Na prática, os aluguéis passam a ser enxergados como atividade econômica geradora de receita tributável, especialmente quando há sinais de habitualidade e renda elevada.
Quais impostos serão aplicados sobre os aluguéis em 2026?
1. Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF)
Continua em vigor. Aluguéis recebidos por pessoas físicas seguem sendo tributados conforme a tabela progressiva mensal do IR, com alíquotas que vão de 7,5% a 27,5%.
Locadores precisam usar o Carnê-Leão para recolher mensalmente o imposto sobre os valores recebidos.
2. IBS – Imposto sobre Bens e Serviços
Tributo de competência dos estados e municípios, o IBS substituirá impostos como ICMS e ISS. A partir de 2026, quem explora economicamente imóveis para aluguel poderá ter que recolher o IBS se ultrapassar determinados critérios.
3. CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços
Tributo de competência da União que substitui PIS e Cofins. Incidirá sobre a prestação de serviços e exploração econômica de bens, incluindo a locação de imóveis por pessoas físicas em certas condições.
Quem será tributado com IBS e CBS?
Nem todos os locadores serão impactados. A legislação do inquilinato prevê critérios objetivos para determinar quem se enquadra na nova cobrança, como:
- Ter mais de três imóveis alugados no CPF
- Receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (equivalente a R$ 20 mil por mês)
- Demonstrar caráter habitual da atividade, ou seja, tratar o aluguel como fonte principal de renda
Se você possui apenas um ou dois imóveis alugados, provavelmente não será afetado pelas novas cobranças de IBS e CBS, mas continuará sujeito ao Imposto de Renda.
Como será o cálculo dos novos tributos?
A alíquota cheia estimada para IBS + CBS pode girar em torno de 25% a 28% sobre o valor bruto dos aluguéis. No entanto, a legislação prevê redutores específicos para locações residenciais, que podem diminuir consideravelmente esse valor.
Estima-se que, após as reduções previstas em lei para o setor, o impacto final fique próximo de 8,4% sobre a receita bruta.
Exemplo prático:
Um proprietário recebe R$ 30.000 por mês em aluguéis de cinco imóveis:
- Receita anual: R$ 360.000
- Situação: excede o limite de R$ 240 mil → passa a ser tributado
- Estimativa de tributação:
- IRPF (já devido)
- IBS + CBS: 8,4% sobre R$ 360.000 = R$ 30.240 por ano
Esse valor poderá ser ainda maior, caso o contribuinte não se beneficie de redutores.
Tabela comparativa: antes e depois da nova tributação
| Situação | Até 2025 | A partir de 2026 |
| Aluguéis até R$ 240 mil/ano | Apenas IRPF pelo Carnê-Leão | Continua igual, sem IBS e CBS |
| Aluguéis acima de R$ 240 mil/ano | IRPF + possível PJ facultativa | IRPF + IBS + CBS (novo modelo) |
| PJ para aluguel | Vantajosa em alguns casos | Pode ser mais vantajosa com novo sistema |
| Garantias locatícias | Múltiplas por contrato | Apenas uma garantia por contrato |
| Contrato verbal | Aceito informalmente | Obrigatoriedade de contrato por escrito |
Como será a transição fiscal até 2033?
A Reforma Tributária prevê uma transição gradual. Veja o cronograma simplificado:
| Ano | Etapa da Transição Tributária |
| 2026 | Início da aplicação do IBS e CBS com alíquotas simbólicas |
| 2027-2032 | Aumento gradual da cobrança, ajustes de mercado |
| 2033 | Entrada total em vigor da nova estrutura tributária |
Durante essa fase, os contribuintes terão tempo para reorganizar seus contratos, rever sua estrutura fiscal e, se necessário, migrar para modelos mais vantajosos, como o regime de pessoa jurídica.
Quais são os riscos para quem não se adequar?
Com a nova legislação, a Receita Federal poderá cruzar dados do CPF com recibos de aluguel, movimentações bancárias e registros de contratos em cartório.
Quem continuar recebendo valores de aluguel sem declarar adequadamente poderá ser autuado por:
- Sonegação fiscal
- Omissão de rendimentos
- Multas de até 150% do imposto devido
- Juros e encargos
Além disso, o inquilino também poderá ser chamado a prestar informações em caso de inconsistência entre os dados.
Como se preparar para a nova tributação?
Se você é proprietário:
- Faça um levantamento da sua renda anual com aluguéis
- Verifique quantos imóveis estão registrados em seu CPF
- Consulte um contador para avaliar a viabilidade de abrir uma empresa (PJ)
- Atualize seus contratos com cláusulas claras e em conformidade com a Lei do Inquilinato 2026
- Considere emitir recibos digitais e manter um controle financeiro rigoroso
Se você é inquilino:
- Solicite contrato por escrito com cláusulas transparentes
- Guarde todos os comprovantes de pagamento
- Fique atento à legalidade dos reajustes e garantias solicitadas
- Exija recibo ou nota fiscal, caso o locador seja pessoa jurídica
Vantagens e desvantagens do novo modelo tributário
Vantagens:
- Maior clareza e unificação na cobrança de tributos
- Redução de brechas e informalidades
- Incentivo à profissionalização da gestão de imóveis
- Benefícios fiscais para quem atua como pessoa jurídica
Desvantagens:
- Aumento da carga tributária para grandes investidores
- Burocracia no processo de transição para PJ
- Necessidade de ajustes contábeis e contratos mais complexos
Quem mais será impactado?
Proprietários com alta renda de aluguel são o grupo mais afetado. Investidores que vivem exclusivamente da locação de imóveis, e que usam o CPF como base de operação, verão seus lucros reduzirem se não adaptarem sua estratégia tributária.
Imobiliárias e administradoras também precisarão se adaptar, atuando como intermediárias fiscais, orientando clientes e ajustando suas operações para estar em conformidade com o novo regime.
Estratégias para mitigar impactos tributários
- Avaliar a constituição de uma holding patrimonial ou empresa de administração de imóveis
- Distribuir parte dos imóveis entre membros da família (quando legalmente possível) para dividir a renda tributável
- Optar por regimes fiscais mais vantajosos, como o Lucro Presumido, quando for o caso
- Atualizar todos os contratos com cláusulas específicas que prevejam repasses de encargos fiscais (quando permitido)
Conclusão
A nova tributação da Lei do Inquilinato para 2026 representa uma mudança profunda na forma como o aluguel é visto e tratado pela legislação brasileira.
Mais do que uma simples atualização de impostos, essa transformação sinaliza uma nova postura do Estado diante da renda de imóveis: tratar o aluguel como atividade econômica tributável, especialmente quando exercida com habitualidade e alto rendimento.
Quem aluga um único imóvel provavelmente sentirá pouco impacto. Mas para quem possui uma carteira maior, a adaptação é inevitável.
O segredo está na antecipação. Organizar documentos, revisar contratos, entender a nova lei e contar com o apoio de profissionais especializados é o caminho para manter a rentabilidade e a legalidade em dia.
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